Müteahhit Açısından Aşamalı Tapu Devri: 9 Risk ve Sözleşmede 7 Önlem

Sözleşme masasında aşamalı devri önerdiniz. Müteahhit itiraz etti: "Malik ölürse ya da hastalanırsa payımı kimden alacağım?" Soru haklı. Müteahhit açısından aşamalı tapu devri, malikin riskinin bir kısmını onun omzuna taşır.

Bu riskleri bilmek pazarlıkta size yarar. Müteahhidin hangi talebi makul, hangisi fazla, ayırt edersiniz. Yöntemin malik tarafındaki hesabı için kat karşılığı teminat yazısına bakabilirsiniz. Burada yalnız müteahhidin tarafı var. Örnekler varsayımsaldır. Malik açısından yöntem seçimi için aşamalı tapu devri mi, ipotek mi yazısına bakın.

Müteahhit açısından aşamalı tapu devri hangi riskleri taşır?

Müteahhit açısından aşamalı tapu devrinin riskleri dört başlıkta toplanır: payı zamanında alamamak, finansmanın sıkışması, aşama ve fesih uyuşmazlığı, işlem ve vergi yükü. Bunların çoğu inşaatı durdurmaz. Geciktirir ve pahalılaştırır.

Asıl fark şudur. Peşin devirde riski malik taşır. Aşamalı devirde müteahhit, her aşamada karşı tarafın imzasına muhtaç kalır.

Malik ölür ya da kısıtlanırsa inşaat durur mu?

Kural olarak durmaz. Sözleşme ölümle bitmez. Mirasçılar mirası bir bütün olarak kazanır ve mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olur (TMK m. 599). Payı aşamalı devretme borcu da onlara geçer.

6306 sayılı Kanun kapsamında yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluk kararıyla yürür (6306 m. 6/1). Ruhsat çoğu zaman ilk devir aşamasından önce alınmış olur.

Takılan şey, o malikin o aşamadaki payının devridir. Her paydaş kendi payı bakımından malikin hak ve yükümlülüklerine sahiptir ve pay ayrı ayrı devredilebilir (TMK m. 688). Bu yüzden bir malikin gecikmesi, diğer maliklerin devrini hukuken durdurmaz.

Müteahhit açısından aşamalı tapu devrinde sorun, eksik kalan payın nakde dönmemesidir. Alınmamış pay ne satılabilir ne rehnedilebilir.

Müteahhit hangi durumlarda payı zamanında alamaz?

Müteahhit açısından aşamalı tapu devrinde payı geciktiren durumlar sınırlıdır ama her birinin ayrı bir yolu vardır.

Tablo özet niteliğindedir. Her satırın sonucu olaya göre değişir.

Ölüm. Mirasçılık belgesini sulh mahkemesi ya da noter verir (TMK m. 598). Birden çok mirasçı varsa kural olarak hepsi birlikte tasarruf eder (TMK m. 640, 702). Yurt dışındaki mirasçı için kanun kolaylık tanır: taraflar farklı tapu müdürlüklerinde ya da yurt dışı teşkilatında bulunuyorsa iradeleri ayrı ayrı alınabilir (Tapu Kanunu m. 26).

Mirasın reddi. Miras üç ay içinde reddedilebilir (TMK m. 606). En yakın yasal mirasçıların tamamı reddederse miras, sulh mahkemesince iflas hükümlerine göre tasfiye edilir (TMK m. 612). Bu durumda devrin kimden ve nasıl isteneceğini bir avukatla değerlendirin.

Kısıtlama. Vasinin taşınmaz satımı, rehni ve üzerinde aynî hak kurması için vesayet makamının, yani sulh hukuk mahkemesinin izni gerekir (TMK m. 397, 462). İzin süreci aşamayı bekletir.

Haciz ve ipotek. 6306 kapsamında yeni yapı için kat irtifakı kurulurken tapudaki haklar, yalnız o haktan yükümlü malike düşen bağımsız bölümlerde devam ettirilir (6306 m. 6/1). Kat irtifakından önceki bir devirde yükün akıbetini avukata sorun.

Aile konutu. Eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez (TMK m. 194). Rızayı imza günü almanın yolu imza günü listesinde anlatılıyor.

Tapuya gelmeyen malik. Tescil isteme hakkı olan kişi, malik kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini hâkimden isteyebilir (TMK m. 716). Bu bir davadır ve zaman alır.

Payı alamamak finansmanı nasıl etkiler?

Müteahhit açısından aşamalı tapu devrinin en somut bedeli nakit akışındadır. Paydaş kendi payını rehnedebilir (TMK m. 857). Henüz devralmadığı payı ise ne bankaya teminat gösterebilir ne satabilir.

6306 kapsamında satış zaten ayrıca sınırlıdır. Müteahhit payına düşen birimler, İdarenin belirlediği tamamlanma oranına göre ve İdarenin izniyle satılabilir (6306 m. 6/13). Aşamalı devir bu sınırın üstüne bir de tapu takvimi ekler.

Banka kredi için teminat isteyebilir. Devir takvimi uzadıkça teminat gösterebileceği pay da gecikir. Aşamalar uzadıkça maliyet artışı riski de müteahhitte kalır.

Bir de sermaye bağlanması var. Müteahhit ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı kadar teminatı İdareye vermek zorundadır (Yönetmelik m. 13/9-c). Malikler buna ek olarak hem aşamalı devir hem büyük bir teminat mektubu isterse, sermaye iki ayrı yerde bağlanır. Bu, teklifin oranına yansıyabilir. Bu son cümle bizim değerlendirmemizdir, mevzuat hükmü değildir.

Ankara usulü ile İstanbul usulü müteahhit için ne değiştirir?

Müteahhit açısından aşamalı tapu devri, pazarlıkta başka bir adla da karşınıza çıkabilir. Uygulamada bazı avukatlar bu yönteme "Ankara usulü" ya da "hak ediş usulü" diyor. Peşin devir ve devredilen paya ipotek konan yönteme ise "İstanbul usulü" deniyor.

Bu adlar kanunda tanımlı değil ve herkes aynı anlamda kullanmıyor. Bazı kaynaklar "Ankara tipi"ni tam tersi, peşin devir anlamında kullanıyor. Bazıları ise bu adı, payın ancak iş bitip teslim edilince devredildiği yapıya veriyor.

Yaygın yanlış, kat irtifakı kurulmasını İstanbul usulü sanmaktır. Kat irtifakı iki usulde de kurulabilir. Fark, müteahhit bölümlerinin o gün kimin adına yazıldığındadır.

Müteahhit için asıl fark, nakdin ne zaman geldiğidir.

Finansman. Bu usulleri anlatan bazı hukuk yazılarının tespiti şu: kademeli devir arsa sahibini korur, müteahhidin finansmanını zorlaştırır. Erken devir ise inşaatı finanse etmekte daha geniş imkân verir.

Ön satış. İstanbul usulünde müteahhit, kat irtifaklı tapuları kullanma izninden önce satabilir. Ankara usulünde tapuda yalnız hak edip devraldığı bölümleri satabilir. Nakit akışı böylece aşama takvimine bağlanır. Henüz almadığı daireyi ancak satış vaadiyle satabilir; alıcının riski aşağıdaki fesih bölümünde. 6306'daki satış sınırı (m. 6/13) iki usulde de aynıdır.

Banka kredisi. Bankaların Ankara usulünde krediyi nasıl kurduğunu anlatan bir kaynak görmedik. Yukarıdaki rehin sınırı burada da geçerlidir.

Teslimde tek devir. Ad teslimden sonra tek devir için kullanıldıysa, pay üzerinden finansman inşaat bitene kadar kapalı kalır. Aşamalı devir, peşin devir ve sonda tek devir arasında müteahhit için en ağırı budur; bu bizim değerlendirmemizdir. Malik iş bittikten sonra devirden kaçınırsa yol, yukarıdaki hükmen tescil davasıdır (TMK m. 716).

2025 sonrası pazarlık. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16 Mayıs 2025 tarihli kararıyla eski içtihattan dönülmesini kabul etti (2024/1 E., 2025/2 K.). Yeni kurala göre müteahhitten tapuya güvenerek pay alan ya da lehine ipotek kurulan iyiniyetli kişinin hakkı korunur. Pay ancak bu kişinin kötüniyeti ispat edilirse arsa sahibine döner. 6. Hukuk Dairesi bu kararı 1 Nisan 2026'da uyguladı ve kötüniyeti ispat yükünün arsa sahibinde olduğunu yazdı (2025/2041 E., 2026/1191 K.). Bu, peşin devirde müteahhidin iyiniyetli alıcısını ve bankasını korur.

Aynı sebeple bazı avukatlar maliklere peşin devir yerine Ankara usulünü öneriyor. Müteahhit bu talebi masada daha sık duyabilir; bu da bizim tahminimizdir.

Ara yapı. Bir avukat görüşünde iki usulün yanında "karma model" de anılıyor ama içeriği tarif edilmiyor. Aşağıdaki pazarlık tablosunda önerdiğimiz küçük ve ipotekle örtülü ilk parça da iki usulün arasında kalır. Bu bizim önerimizdir.

Harç ve vergi. Bu usulleri anlatan kaynaklarda harç ya da vergi sonucu görmedik. Her aşama devri ayrı bir tapu işlemidir; istisnanın sınırı aşağıdaki vergi bölümünde.

Sözleşmede ada değil, hangi aşamada hangi belgeyle hangi dairenin devredileceğine bakın.

Aşama ve fesih uyuşmazlığında müteahhit neyi riske atar?

Müteahhit açısından aşamalı tapu devrinde en sık uyuşmazlık, aşamanın gelip gelmediğidir. "Kaba inşaat bitti" gibi bir ifade tartışma çıkarır. Yapı denetim kuruluşunun seviye hakediş raporu daha net bir ölçüdür (Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği m. 28). Belgenin sahadaki karşılığını nasıl okuyacağınız inşaat takibi yazısında var.

Fesih ikinci risktir. Yargıtay kararlarında fesih iki türlü ele alınıyor:

Kararlar Yargıtay'ın resmî karar arama sisteminden okundu.

1. Hukuk Dairesinin 25 Aralık 2025 tarihli kararı, Daire ve Hukuk Genel Kurulu kararlarında ileriye etkili fesih için inşaat seviyesinin %90 ve üzerine ulaşmış olmasının arandığını söylüyor. O dosyada müteahhit payının inşaat oranına göre kademeli devri kararlaştırılmıştı.

Aşamalı devir fesihte tasfiyeyi de küçültür. Geriye etkili fesihte geri istenecek olan, yalnız müteahhide devredilmiş paydır; devredilmemiş pay zaten sizde kalır. Devredilmiş pay müteahhitten iyiniyetli bir üçüncü kişiye satıldıysa, 2025 içtihadından sonra size dönmeyebilir. Kötüniyeti ispat yükü sizdedir. Bu alan olaya göre değişir; dava açmadan önce güncel içtihadı bir avukatla kontrol edin. Fesih sonrası tapuların akıbeti için sözleşme feshi yazısına bakabilirsiniz.

Üçüncü risk gecikmenin sebebidir. Borç hiç ya da gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kusursuzluğunu ispat etmedikçe zararı öder (TBK m. 112). Müteahhit, gecikmenin bir malikin devri geciktirmesinden doğduğunu yazılı belgeyle göstermek zorunda kalabilir. Cezai şart serbestçe belirlenir ama hâkim aşırı cezayı kendiliğinden indirir (TBK m. 182). Ayrıntı için cezai şart yazısına bakın.

Son risk alıcıdır. Müteahhit, payını henüz almadığı bir daireyi satış vaadiyle sattıysa ve devir gecikirse alıcıya tapu veremez. Alıcının durumu için müteahhitten daire alanın hakları yazısına bakın.

Vergi ve harç tarafında ne değişir?

Müteahhit açısından aşamalı tapu devri, her aşamada ayrı bir tapu işlemi demektir. 6306 kapsamında müteahhidin taraf olduğu devir ve ipotek tesis işlemleri tapu harcı, noter harcı ve damga vergisinden istisnadır (6306 m. 7/9). Kanun "ilk satışı, devri" der. Sonraki aşamalardaki devrin istisnaya girdiğini işlemden önce tapu müdürlüğüne sorun.

KDV ile gelir ya da kurumlar vergisinde aşamalı devrin hangi tarihte nasıl sonuç doğurduğunu burada yazmıyoruz. Bunu sözleşmeden önce mali müşavirinize sorun.

6306'daki çoğunluk kararı bu riskleri çözer mi?

Metinden bunu çıkaramadık. 6306 kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu kat karşılığı uygulamasına karar verebilir. Karara katılmayanların arsa payları, rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla diğer paydaşlara satılır (6306 m. 6/1).

Bu yol karar alma ve karara katılmayan paydaş için kurulmuştur. Sözleşmeyi imzalayıp sonra ölen ya da kısıtlanan malik için Kanun ayrı bir çözüm söylemiyor. Müteahhit bu yolu bir sigorta gibi planlamamalı.

Müteahhit kendini nasıl korur, siz neyi kabul edebilirsiniz?

Aşağıdakiler bizim önerimizdir, kesin hüküm değildir. Maddeleri bir avukatla yazın.

1. Tapu taraması. İmzadan önce her payın haciz, ipotek ve şerh kaydı çekilir. Aile konutu olan dairelerde eşin rızası imza günü alınır.
2. Şekil ve şerh. Taşınmaz devrini amaçlayan sözleşme resmî şekilde yapılır (TMK m. 706). Sözleşme tapuya şerh edilir; şerhli hak sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülür (TMK m. 1009).
3. Belge ve süre. Her aşama bir seviye hakediş raporuna bağlanır. Belge geldikten sonra devir için kısa bir süre yazılır, örneğin 15 gün. Bu süre bizim örneğimizdir.
4. Gecikmenin sonucu. Malik kaynaklı gecikmede teslim süresinin uzaması ve karşılıklı cezai şart yazılır.
5. Ölüm ve kısıtlanma maddesi. Mirasçıların belge alma süresi ve ortak temsilci gösterme yükümlülüğü yazılır.
6. Aşama vekâleti. Malikler noterde aşamaları sayan bir vekâlet verebilir. Sınırı açıktır: yetki her zaman geri alınabilir ve kural olarak ölüm ya da ehliyet kaybıyla sona erer (TBK m. 42, 43, 512, 513).
7. İlk parçanın zamanı. Müteahhidin nakit ihtiyacına göre ilk devir erkene konabilir.

Bu taleplerin size makul karşılığı şöyle olabilir:

Tablo bizim karar ölçümüzdür, mevzuat hükmü değildir.

Bu pazarlığa girmeden önce binanızın inşaat alanını ve makul paylaşım oranını bilmek işinizi kolaylaştırır. Ücretsiz fizibilite başvurusu bu iki sayıyı teklif konuşmasından önce elinize verir.

BinaBina bu işin neresinde, nerede değil?

Biz binanızın fizibilitesini çıkarırız: inşaat alanı, maliyet ve paylaşımın makul aralığı. Müteahhidin aşamalı devir itirazını bu sayılar üzerinden tartışmanıza yardım ederiz.

Şunları yapmayız: sözleşme maddesi yazmak, mirasçılık ya da vesayet işlemi yürütmek, tapu iptal ve tescil davası açmak, vergi görüşü vermek. Bu işler için BinaBina'yı kullanmayın. Sözleşme ve dava için bir avukata, vergi için mali müşavire, aşamanın sahadaki tespiti için bağımsız bir inşaat mühendisine gidin.